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19 Luglio 2019
Ville&Casali
Reportage Umbria Viaggi e Sapori

Il mercato immobiliare a Todi

Il mercato immobiliare a Todi è molto cambiato rispetto agli anni Novanta e rispetto a 10 anni fa. L’interesse all’acquisto non manca, però bisogna scendere molto di prezzo. Gabriele Bartolini di Gabetti Immobiliare (www.gabetti.it), dice:

Sia la crisi che la ripresa è avvenuta un po’ in ritardo a Todi, rispetto alla media nazionale. Il mercato è al ribasso e sia per le prime che per le seconde case il budget dei compratori si è abbassato. Anche gli acquirenti stranieri hanno ridotto del 50% l’importo dell’investimento rispetto al passato. Alcuni, addirittura, non vogliono più comprare in Italia perché la tassazione è alta e preferiscono investire altrove.

Un grido di allarme che però non sembra del tutto condiviso da altri operatori. Luca Giovannelli, titolare di Casaitalia (www.casait.it) sostiene:

Negli ultimi due anni si è verificata una ripresa dal mercato estero. Gli acquirenti interessati a Todi che si rivolgono a Casaitalia sono per l’80% stranieri, che cercano il casale in pietra con piscina, in posizione collinare, ristrutturato e con panorama. Che sia riservato ma non troppo isolato. A non più di un quarto d’ora dal centro storico. La fascia di prezzo più richiesta è quella tra i 700mila e il milione e mezzo di euro. Per immobili speciali abbiamo anche richieste no e oltre i tre milioni di euro.

Che previsioni si possono fare per i mesi a venire? Ci sarà una buona ripresa? Giovannelli conclude:

La ripresa dipende soprattutto da noi, perché il mercato, dal punto di vista della domanda, almeno per quel che riguarda gli acquirenti stranieri, è forte e presente ma gli immobili disponibili sono moltissimi. Ai fini della vendita e della ripresa, è essenziale posizionare l’immobile nella giusta fascia di mercato affinché abbia possibilità di essere venduto ottenendo il massimo in tempi normali. Negli ultimi mesi Casaitalia ha concluso diverse vendite nell’area di Todi e ci aspettiamo un incremento nel 2018.

Acquistano qui molti romani considerato che da Roma si può raggiungere in un’ora e mezza. Ma ci sono anche stranieri del nord Europa, e americani. Negli ultimi anni anche molte famiglie australiane, probabilmente con origini italiane, hanno acquistato casa per trascorrerci metà dell’anno e l’altra metà in Australia per poter godere sempre della stagione estiva. Questa città è stata scelta inoltre da numerosi artisti e personaggi famosi tra cui Ignazio Visco, Paolo Genovese, Michele Zarrillo, gli eredi di Dorazio e Boetti, Muccino, Siciliano, Pupi Avati.

Conferma il trend positivo anche Stefano Petri, Managing Director di Great Estate (www.greatestate.it):
In Umbria Todi è una zona molto ricercata. Il nostro core business è sui casali e sulle ville di campagna. Abbiamo sviluppato il sistema Reality che fa valutazioni immobiliari in automatico per far capire all’acquirente e venditore il valore reale dell’immobile. La tipologia più richiesta è il casale dalle quattro camere in su di 300-400 metri quadri con piscina e circa un ettaro di terreno entro 5 km da Todi. Abbiamo venduto recentemente cinque casali con valori tra i 700mila euro e i due milioni e mezzo a clienti stranieri: israeliani, svizzeri, inglesi e americani. Ci sono anche castelli in vendita ma sono una tipologia più difficile da vendere.

Ogni immobile presenta aspetti e sfumature peculiari che ne possono far oscillare il valore in modo anche consistente, ma il range medio va dai 2 ai 3 mila euro al metro quadro a seconda della posizione e delle finiture. Tra le zone più prestigiose nei dintorni di Todi c’è la zona di Canonica sulla strada che da Todi porta a Orvieto, un’area piena di boschi e tranquilla, facile da raggiungere per chi viene da Roma o dall’aeroporto di Perugia. L’altra zona bella è quella a sud est che va verso Spoleto, tra Montefalco e la zona di Grutti S.Terenziano dove ci sono bei vigneti e ulivi. Mentre Ponte Rio è una zona in grande espansione richiesta soprattutto per l’acquisto di prime case da gente del luogo e da giovani coppie.

C’è molta richiesta per gli immobili dai 50 ai 100 metri quadri nel centro storico con i valori che cambiano in base alle zone: Piazza del Popolo, Piazza Garibaldi, Via Ciuffelli, Via Mazzini e la prima parte di Corso Cavour fino alla prima parte dove sta Fontana della Rua all’altezza del primo cerchio delle mura, poi dopo c’è il secondo e terzo cerchio, chiaramente i prezzi si abbassano, diventano più commerciali. Intorno alla piazza principale si possono raggiungere anche i 2 mila euro a metro quadrato per un appartamento ristrutturato.

Spiega Marco Mazzi di Immobiliare Todi 2000 (www.todi2000.com).
Alcuni agenti immobiliari di Todi raccontano a Ville&Casali che negli ultimi anni c’è stato un interesse più concentrato verso le case di campagna più piccole o verso immobili nel centro storico di metrature non grandi che non richiedono grossi costi di acquisto e di manutenzione. Si riscontra infatti spesso la paura dei costi di gestione degli immobili grandi con spazi verdi e piscine da curare. Per ovviare a questo problema sta funzionando molto bene il mercato degli affitti stagionali. Perché offre una soluzione a coloro che possiedono una villa di pregio di ottenere un reddito mantenendo al tempo stesso la possibilità di utilizzarla. L’importante è che tutto sia organizzato in modo professionale, dal servizio fotografico al marketing, e che vengano garantiti determinati servizi.  Luana Zangarelli di Italy to Rent (www.italytorent.com), specializzata nell’affitto settimanale di immobili di pregio italiani sui mercati internazionali spiega:

La clientela è quasi al 100% internazionale e le richieste si dividono fra due tipologie di clienti molto diversi: quelli che cercano appartamenti al centro storico e quelli in cerca di ville o casali esclusivi per i quali la piscina è un must ai fini dell’affitto. Un motivo in più per acquistare perché permette di azzerare i costi della gestione della casa.

Di Ludovica Amici