Corsa al mattone in Val Pusteria

di Alessandro Luongo

Prezzi in rialzo dal 2018 e costante aumento delle compravendite. Sesto e San candido le più gettonate e care, ma non mancano le alternative al confine con l’Austria

Una seconda casa in Val Pusteria si può godere tutto l’anno: d’inverno, per gli impianti da sci più moderni del mondo e alberghi con Spa sofisticate; d’estate per gli escursionisti che amano le passeggiate tranquille senza la folla e apprezzano i colori della natura”, dice Karlheinz Ausserhofer della omonima società di intermediazione immobiliare di Brunico. Quest’angolo di paradiso piace in particolare a veneti, emiliani, laziali. La Val Pusteria, viva e frequentata da turisti ogni stagione dell’anno, è, soprattutto, una delle più stabili realtà del panorama immobiliare turistico italiano. Qui, infatti, il mattone non fu scalfito in alcun modo dalla crisi del 2008 provocata dalla bolla dei mutui subprime americani e nemmeno dalla nuova legge provinciale urbanistica più restrittiva, entrata definitivamente in vigore lo scorso luglio. La stretta decisa dalla Provincia autonoma di Bolzano nelle località con una presenza superiore al 10 per cento di seconde case ha provocato un aumento dei prezzi e una vendita anche di prodotti che giacevano sul mercato invenduti da parecchio tempo. Una crescita dei valori che in realtà è in atto già dal 2018, quando fu pubblicata la nuova legge sul territorio e sul paesaggio. “Normativa che ha ridotto l’offerta di seconde case in particolare nelle località top più gettonate dell’Alta Pusteria – spiega AndrèBenedict Niederkofler dell’omonima società di Brunico – perché prevede che non si possano più costruire in queste zone nuove case se non da destinare ai residenti. Limiti che non valgono per costruzioni risalenti al 2018 e che non abbiano un vincolo tavolare”, precisa l’esperto. E così l’offerta ha iniziato a scarseggiare. “Fra l’altro, molti italiani vorrebbero trasferirsi qui per cambiare vita – riprende l’agente – e così ho venduto davvero di tutto, anche chalet da 1,5 milioni di euro”.
In sostanza, il nuovo non è destinato a seconda casa, a meno che non si tratti di vecchie cubature di 25 anni prima o più datate. Ovviamente, i costruttori sono più interessati ad acquisire terreni nelle zone vincolate per guadagnare fino al 25 per cento in più con i residenti rispetto a prima”, spiega Martina Steiger, office manager della Engel & Völkers di Brunico. “La tipologia turistica più richiesta è l’appartamento in condominio di tre piani, da 70 a 90 metri quadri con due camere e altrettanti bagni, balcone o terrazzo, giardino o spazio esterno. E bisogna calcolare non meno di 6.500- 7mila euro per San Candido, fino a 9 mila euro per Sesto, molta amata da veneti ed emiliani anche per la vicinanza geografica (Venezia dista poco più di 200 km), per scendere ai 5mila euro al metro di Valdaora”.

Mercato di prima e seconda fascia

San Candido con il suo centro e la caratteristica piazzetta rimane la meta più richiesta, seguita da Sesto e Dobbiaco” dichiara Alessandra Fusina, presidente provinciale del collegio Fiaip di Bolzano. “E anche il settore delle locazioni turistiche ha riscontrato una stagione più che positiva, oltre a un momento particolarmente felice per le compravendite”.
Un mercato che procede a gonfie vele, “ma è difficile capire se la tendenza attuale è dovuta al Covid 19 o alla legge urbanistica entrata in vigore da poco”, spiegano Matthias Oberlechner e Karl Veider della Prisma Immobilien . “Alcuni nostri clienti, addirittura, hanno deciso d’investire nel mattone per il timore di una patrimoniale sui conti correnti, e già dallo scorso marzo abbiamo venduto immobili a prezzi più alti. I valori sono saliti del 5- 10 per cento nell’ultimo biennio”.
Immobili anche edificati cinquanta o sessanta anni fa, da demolire e ricostruire totalmente, dunque, con ascensore, garage, in CasaClimaA, in piccoli condomini da 10- 15 appartamenti al massimo. Di fatto esiste un mercato immobiliare turistico di prima fascia e un altro di seconda”, spiega Roland Mair dell’omonima agenzia immobiliare di Dobbiaco che aggiunge: “San Candido, Sesto e Dobbiaco rientrano, appunto, nella fascia alta, la più gettonata, con una media di prezzi sui 5.000-6.500 euro al mq per le nuove costruzioni (ovvero demolizioni e ricostruzioni da zero), mentre Villabassa, Monguelfo, Rasun –Anterselva e Val Casies, per citare alcune località, rientrano nella seconda, con valori medi sui 4 mila euro”. È possibile, dicono gli esperti, che la forbice fra le due zone possa gradualmente restringersi nei prossimi anni, perché si tratta di località altrettanto spettacolari come paesaggio e qualità della vita. Esiste, infine, nella seconda fascia un equilibrato mix di immobili in rivendita e di nuovi. Gli stessi titolari di Prisma Immobilien, in effetti, scommetterebbero su una località come Rasun-Anterselva, comune sparso di poco più di 2.900 abitanti con altitudine da 926 a 3436 metri, autentico paradiso per gli escursionisti, “con un lago che non ha nulla da invidiare a quello di Braies, a 15 minuti di auto dagli impianti da sci di Plan del Corones, dotato anche dello stadio di biatlon. I prezzi scendono a 3.500 euro al metro quadro – rilevano – quasi la metà che nella fascia top di San Candido e Sesto”.

Alternativa vicino all’Austria

Comprare una seconda casa in Val Pusteria conviene sempre e certamente rispetto alla blasonata Kitzbuhel” secondo Martina Steiger, la piccola città alpina a est di Innsbruck, nel Tirolo, provincia occidentale dell’Austria, località sciistica amata, nota per la gara dell’Hahnenkamm. “A un’ora e trenta da qui ha valori immobiliari doppi, e non ha i nostri impianti che sono fra i più moderni e belli del mondo e la nostra cucina di alto livello”. Nico Ponziano, a capo del gruppo Aurimmobil, diffuso sul territorio con sei punti specializzati in intermediazione, amministrazione e gestione immobiliare, consiglierebbe in questo momento “di tenere sotto osservazione Sillian, al confine con l’Austria, dove si compra a prezzi del 40- 50 per cento meno che nelle località più gettonate”. Un esempio? Un trilocale costa 300mila euro rispetto ai 600mila di San Candido. Sillian si trova ai piedi del monte Thurntaler ed è una delle più grandi località dell’Alta Val Pusteria con oltre 2 mila abitanti, ove ha origine, ad esempio, l’alta via Karnischer Höhenweg, un sentiero escursionistico di 155 km. Per chi invece preferisce la bici, la ciclabile della Drava è un percorso ciclistico di 200 km che porta a Maribor, in Slovenia. L’area sciistica “Hochpustertaler Bergbahnen“ è, inoltre, una delle attrazioni principali in inverno con oltre 45 km di piste perfettamente preparate.

Indirizzario web

www.ausserhofer.immo
www.immobil-niederkofler.it
www.engelvoelkers.com/bruneck
www.fiaip.it
www.prisma.immo
www.mair-real.it
www.aurimmobil.com

Articolo pubblicato su Ville&Casali dicembre 2020

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