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A Firenze vince l’hinterland

di Maria Paola Gianni

Veduta su Fiesole, comune dell'hinterland di Firenze

È in atto la “globalizzazione della domicilializzazione” e si cercano ampi spazi immersi nel verde. Per ora il centro storico è meno richiesto, anche se ciò non vale per l’extralusso

Secondo il trend immobiliare attuale fino a tutto il 2021 sarà il momento giusto per acquistare, considerando che dal 2022 i prezzi al mq di Firenze e di altre città torneranno a salire, perché l’interesse da parte dell’estero è molto elevato e di sicuro si comprerà. Per ora il Covid tiene lontani gli investitori stranieri che però presto torneranno in Italia, più determinati che mai, soprattutto in Toscana, una delle regioni preferite. La pandemia ha cambiato anche i gusti della domanda, ora più orientata all’hinterland, soprattutto nel verde, alla ricerca di una casa più spaziosa, dove magari allestire un ufficio. Sembra quasi che Matteo Renzi abbia dato il la con l’acquisto, oltre due anni fa, di una lussuosa villa immersa nella natura, a due passi da piazzale Michelangelo, il belvedere di Firenze dove l’ex premier ama fare jogging. La campagna, dunque, vince sul centro storico, pure se non mancano le dovute eccezioni, come spiegano nel dettaglio gli esperti immobiliari da noi intervistati. “Al momento gli affari ci sono”, assicura Gabriele Carratelli, amministratore unico della Holding Carratelli, esperto che si occupa di vendite e affitti nel mercato immobiliare luxury: “consiglio di investire nell’hinterland tra i 15 e i 20 minuti d’auto dalla città, acquistando tagli sui 120-200 mq nel caso di appartamenti all’interno di ville o casali, oppure sui 350-650 mq se parliamo di ville o comunque di unità abitative indipendenti. Sono tagli che, in base agli attuali nuclei familiari e alla clientela estera futura, saranno di immediato interesse dal 2022, quando il mercato tornerà normale. Sconsiglio dimensioni eccessivamente grandi, sui 1000 e 1500 mq, perché troppo di nicchia”. Insomma, al momento la campagna tira più del centro storico, perché quest’ultimo sta risentendo molto dell’assenza degli stranieri, specialmente americani, e degli italiani meno interessati agli investimenti dedicati agli affitti brevi, con Airbnb al momento fermo causa Covid. “Già dal luglio scorso il valore dell’hinterland è aumentato del 5 o 6% al mq e ora gli acquirenti sono solo italiani in cerca di una valvola di sfogo con proprietà più ampie e nel verde”, prosegue Carratelli, elencando aree fuori città come Bellosguardo, Pian de Giullari, Poggio Imperiale e la zona di Piazzale Michelangelo attorno ai viali.
Ma nel 2020 abbiamo un +25% di cittadini esteri interessati rispetto al 2019, da Europa e Nord Europa in particolare, e gli italiani sono molto più concreti, con un aumento di interesse all’acquisto del 30% rivolto a hinterland di Firenze e Toscana. Molti, provenienti dal nord Italia, sono tornati ad acquistare nelle campagne fiorentine e al mare”. Sulla stessa linea d’onda Bill Thomson, amministratore di Knight Frank in Italia il cui gruppo ha una profonda conoscenza dei mercati internazionali. “È tornata la voglia di vivere in campagna”, assicura, “le zone più richieste sono quella a nord, tra Fiesole e Settignano, dove c’è anche una nuova scuola internazionale molto importante per gli stranieri, e la parte a sud della città, ancora più ambita, a soli 20 minuti d’auto dal centro, come Bellosguardo, Impruneta o Bagno a Ripoli: per una villa o appartamento di lusso ristrutturato a nord si spendono 5000/8000 euro al mq, mentre al sud siamo sui 6000-9000”. Diverso è il caso degli immobili di lusso nel centro città. “La flat tax introdotta nel 2017 dal governo italiano a favore degli stranieri residenti”, continua Thomson, “ha attratto persone da tutto il mondo e oggi trovare un bell’appartamento luxury al centro di Firenze o di Milano è molto difficile: parliamo comunque di una fascia del mercato molto alta, con immobili dai 3 o 4 milioni di euro in su. Quanto agli affitti a lungo termine, il mercato delle seconde case sta cambiando: le persone preferiscono affittare un appartamento o una villa per due o tre anni per conoscere nuove parti del mondo visto che ora si può anche lavorare da casa. È in fieri la globalizzazione della domicilializzazione”.

Veduta di Firenze con il Palazzo della Signoria e la chiesa di Santa Croce

Per l’amministratore di Knight Frank in Italia, infine, “parecchi operatori stanno acquistando in centro i tagli piccoli, che erano stati frazionati, per rimetterli insieme e affittarli come appartamenti di lusso più grandi per periodi più lunghi. A riguardo stiamo acquistando un nuovo ramo di azienda che si occuperà proprio di questo, per affitti di lusso dai 5 ai 20mila euro al mese, e non solo in centro, ma anche nell’hinterland. Ne abbiamo diversi che sono anche a 20 minuti d’auto dalla città”.
L’hinterland vince sul centro storico anche per Andrea Poggianti, relationship manager di Gabetti spa e direttore di S. Andrea Luxury house Toscana che si occupa sia di vendite che di affitti brevi di lusso: “il centro città ha subito un’enorme decrescita di richieste perché mancano turisti e clienti internazionali, gli affitti brevi sono quasi spariti e la domanda di acquisto è scesa tantissimo, specie per le seconde o terze case: a fronte della ricca offerta non corrisponde la domanda. Diversamente dall’hinterland, basta uscire dal cuore di Firenze, poco fuori dal centro, per trovare un mercato molto attivo: dopo il lockdown si cerca, ad esempio, la prima casa più ampia, con giardino o terrazza, un bagno in più, uno studio; sul fronte residenziale e prima casa non abbiamo riscontrato una flessione di vendite e fatturato”. La Toscana è comunque in grande fermento per chi cerca ville e immobili. Il calo si è verificato nelle città storiche, ma gli italiani stanno comprando e vendendo, dall’Argentario al Chianti. “I milanesi stanno comprando tanti immobili in Toscana da 1 a 2 milioni di euro, specie ville con giardino, in zone come Argentario e Versilia”, prosegue Andrea Poggianti. “Si cerca anche a Scarlino, vicino al mare, per assicurare un’ottima qualità di vita alla famiglia se dovesse tornare un nuovo lockdown. Inoltre, stiamo gestendo molti affitti brevi di lusso: si compra una seconda casa in Toscana e con lo short rent si paga la rata del mutuo venendo a viverci solo 4 settimane all’anno, ad esempio con la società dell’ex-calciatore Paolo Rossi abbiamo un incarico esclusivo per 18 ville”. Insomma, lo spazio esterno all’aperto è sempre più ambito, dal giardino al terrazzo abitabile, il virus ha davvero cambiato i gusti immobiliari.
Le linee guida di contenimento pro-smartworking varranno anche quando il virus sparirà. Un conto è restare in casa con un piccolo studio, un conto è uscire in giardino magari per fare una telefonata fuori”, commenta Claudio Biliotti, responsabile di Bc Studio che, oltre a gestire uno studio di architettura, si occupa di vendita e locazione residenziale, dal mezzo milione in su. “Ad esempio, la mia struttura di otto persone che lavorano più in casa che in ufficio ora è più produttiva”, prosegue, “perché si risparmia tempo su trasporti e per mangiare, purtroppo a discapito dei ristoratori”. Il taglio più richiesto? Per Biliotti è un immobile non più centrale ma nella prima periferia di Firenze – quindi, colline San Domenico, Fiesole e Settignano, lontani da Piazza della Signoria, dai 4 ai 7 km – ampio dai 150 ai 300 mq, magari un appartamento in villa. “Sono zone che nel lungo periodo riacquisteranno valore grazie a privacy e spazi aperti nel verde, tra giardini privati e terrazzi abitabili a garanzia di un sicuro benessere”, conclude il responsabile di Bc Studio.
Firenze da tempo è una delle principali città, se non addirittura la prima, per proprietà scambiate in Italia dalla clientela estera, grazie anche alla flat tax che ha permesso agli stranieri facoltosi che spostino la residenza in Italia di pagare una tassa fissa di 100mila euro per i redditi prodotti all’estero e altre agevolazioni per icomponenti della famiglia”, precisa Filippo Busoni, socio co-fondatore e marketing management director di Dreamer Real Estate che si occupa sia di compravendita che di locazioni di medio lungo termine principalmente in Toscana e tratta esclusivamente immobili di lusso. Anche per Busoni è il momento di investire: “un immobile ad hoc acquistato in Toscana è un investimento sicuro nel tempo che garantisce una rendita futura e un’ottima qualità della vita”. La richiesta di ampi spazi è il comune denominatore che per il lusso, secondo Busoni, vale anche per il centro storico dove, “la domanda varia dai 150 ai 500 mq o più; si prediligono palazzi storici, ingressi monumentali, proprietà affrescate, grandi e luminosi vani, piani nobili o attici, immobili ben conservati o perfettamente ristrutturati, meglio se con spazio esterno, terrazzo, ascensore, posto auto e portierato, seppur ormai sempre più raro in città”. Secondo l’esperto come mercato di lusso le zone più richieste in centro sono l’Oltrarno, il quadrilatero fra Borgo San Jacopo, via di Santo Spirito, Piazza Pitti e via Maggio, famose in tutto il mondo da secoli per i nobili palazzi fiorentini con prezzi tra i 5.500 e 8mila euro al mq, i Lungarni in pieno centro a 9.000 euro fino a picchi di richiesta di 18mila euro al mq per immobili con terrazza e posto auto. Per non parlare delle proprietà con affacci sulle super-piazze come Signoria, della Repubblica, Strozzi o Duomo, o sulle vie più care come Roma o Calzaiuoli. Firenze non ha limiti. Malgrado si debba operare nel pieno rispetto delle norme anti-Covid anche secondo Lorenzo Ciabilli, presidente Fiaip Firenze-Pistoia, “il mercato immobiliare di Firenze e dintorni è sempre in fermento, tra ecobonus al 110%, mutui con tassi di interesse bassissimi e spettro della patrimoniale annunciata più volte dai mercati finanziari. La gente vuole investire e con gli immobili di Firenze e dintorni si sbaglia ben poco, semmai, specie in centro, se ne trovano tanti vecchi da efficientare a livello energetico che, grazie alle ghiotte detrazioni fiscali al 110%, piacciono agli investitori“.

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Holding Carratelli
Knight Frank
S. Andrea Luxury house Toscana
Bc Studio
Dreamer Real Estate
Fiaip Firenze-Pistoia

Articolo pubblicato su Ville&Casali gennaio 2021

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