Olgiata: clima propizio per il mercato immobiliare

All’Olgiata, il grande parco residenziale chiuso alla periferia nord di Roma, i prezzi sono scesi negli ultimi cinque anni dal 30 al 40 per cento. Si tratta sicuramente uno dei fenomeni di mutamento del mercato immobiliare nella zona di Roma di cui abbiamo già parlato. Tuttavia, rispetto a 30 anni fa i valori, al netto dell’inflazione, si sono quintuplicati. Un bel guadagno, che va aggiunto al reddito derivante dall’uso della proprietà e diminuito delle imposte. Una villa di circa 500 mq., in un lotto di terreno di 2500 mq., che nel 1984 si poteva acquistare a 550 milioni di lire, ovvero 284.051 euro, oggi costa non meno di 1,5 milioni di euro, e può toccare i 2 milioni di euro se ristrutturata e ben tenuta. Eppure coloro che abitano l’Olgiata e che avevano visto lievitare i prezzi negli anni del boom a quotazioni quasi doppie a quelle attuali si sentono più poveri e pensano di dover svendere.

Interrogativi per capire il mercato

Come mai l’Olgiata si è rivalutata tanto nel tempo? E ci sono possibilità che i prezzi ritornino ai livelli del recente passato o addirittura più in alto? L’Olgiata è un comprensorio unico in Italia, di circa 600 ettari, che prende il nome dalla famiglia comasca degli Olgiati, che comprò la tenuta nel tredicesimo secolo. Nel 1500 la proprietà passò alla famiglia Chigi e poi nel diciottesimo secolo al marchese Incisa della Rocchetta, il famoso produttore del vino Sassicaia ed allevatore di cavalli della scuderia Dormello Olgiata, che vinse con Ribot l’Arc de Triomphe di Parigi nel 1955 (e l’anno dopo ad Ascot, stupendo la regina Elisabetta II). La vecchia stalla di Ribot, oggi una villa al centro dell’Olgiata con parco e piscina, è in vendita a 1,4 milioni di euro ed è trattata in esclusiva dalla agenzia Minutelli (tel.393.9911632). Negli anni ‘50 la società Generale Immobiliare acquistò l’azienda agricola Olgiata Romana e immaginò una lottizzazione all’americana, progettando centinaia di ville, come isole in un mare di verde.

All’Olgiata le strade sono, infatti, indicate con le lettere dell’alfabeto e le ville con il numero dell’isola, in modo da garantire la massima privacy. Grazie a una convenzione con il Comune di Roma, scaduta nel 2008, ma incorporata nello Statuto del Consorzio Olgiata, il comprensorio resterà chiuso e privato almeno fino al 2050. Una data che presto potrebbe essere spostata al 2100. Il Consorzio, obbligatorio, assicura la manutenzione delle opere di urbanizzazione e delle strade, nonché la Vigilanza 24 ore su 24, con un corpo di circa 30 guardie. Recentemente i consorziati hanno acquisito dalla società Sales sud, l’erede della società Immobiliare, di proprietà del costruttore Antonio Pulcini, anche le strade e la proprietà di circa 55 ettari di terreni inedificabili. Il Consorzio quindi è diventato il vero dominus dell’Olgiata e ora si appresta a trattare con il Comune di Roma la definitiva acquisizione delle strade e forse dei residui terreni che sono pervenuti al Comune nel tempo, poco più di 20 ettari, di cui 10 a bosco, già destinati dalla Convenzione ad uso esclusivo dei consorziati. Il comprensorio ha solo due ingressi e presto potrebbe disporre di un varco per l’accesso diretto alla confinante stazione metro dell’Olgiata. In questo modo il comprensorio sarà a mezz’ora dal centro della città.

Un comprensorio famoso

L’Olgiata è diventata famosa non solo per il delitto della contessa Filo della Torre, ma per il campo da golf a 27 buche, uno dei cinque migliori d’Italia, scelto dal Comune di Roma per la candidatura alle Olimpiadi del 2020, ora slittata al 2024. Entro quella data potrebbe essere realizzato anche il previsto collegamento diretto della confinante strada Braccianese con il raccordo anulare (un’altra arteria che renderebbe l’Olgiata più vicina al centro). Ma ciò su cui punta la nuova guida del Consorzio, nelle mani del prof. Giuseppe Bernardi, noto avvocato della capitale, è il rafforzamento della sicurezza del comprensorio, la diffusione della banda larga attraverso la fibra ottica, l’illuminazione a led di tutto il territorio e altre migliorie, come una pista ciclabile di 15 km, la carta dei sentieri, un parco giochi ed altre iniziative che valorizzeranno l’Olgiata. Il comprensorio, che si trova al 19 chilometro della via Cassia, possiede anche un centro ippico con un centinaio di cavalli, un Country club con piscina olimpionica e campi da tennis.

Un clima particolare, apprezzato dai Vip

Una curiosità: l’Olgiata vanta una temperatura di 4-5 gradi di differenza in meno rispetto al centro di Roma. D’estate chi vive all’Olgiata non ha bisogno di condizionatori d’aria. D’inverno, però, ha bisogno di riscaldarsi un pò di più. Se il Consorzio Olgiata riuscirà nei prossimi anni a valorizzare questo comprensorio, abitato dagli Etruschi già 3 mila anni fa (qualche residente ha trovato una tomba etrusca dentro la propria villa!), i prezzi degli immobili potrebbero salire come nell’esclusivo parco di Montemorency, il quartiere più ricco di Parigi, dove abitano i vip francesi, da Sarkozy a Bolloré. Anche all’Olgiata non mancano i personaggi famosi, imprenditori come Benetton ed Angelucci, cantanti come Gigi d’Alessio e Anna Tatangelo, registi come Gabriele Muccino, scultori come Ernesto Lamagna e tanti affermati professionisti. All’Olgiata si può acquistare sia un appartamento da 300 mila euro sia una villa da 5 milioni di euro, per non parlare del castello dell’Olgiata, da sempre in vendita a prezzi iperbolici.

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