I mutui sulla casa vanno a ruba, grazie BCE!

L’ampliamento della base monetaria dell’Eurozona, attraverso il quantitative easing della BCE, avviato lo scorso marzo, avrà un effetto sui tassi di interesse dei mutui e sul mercato della casa nei prossimi anni. Se la manovra monetaria del presidente della BCE, Mario Draghi, dovesse avere lo stesso effetto di quella avviata dalla banca centrale americana nel 2009 e completata alla fine dello scorso anno, i tassi di interesse fissi sui mutui scenderanno ancora (nella durata di 15 anni quelli americani sono passati dal 5 al 3 per cento circa) mentre il rialzo dei prezzi delle abitazioni avverrà dopo due anni e si amplierà nei tre anni successivi (in USA con più 5,9%,9% e 6% tra il 2012 ed il 2014).

Inoltre l’inflazione, come negli USA, non dovrebbe superare il 2 per cento, il target fissato dalle autorità monetarie europee per assecondare la crescita dell’economia e la graduale riduzione del debito degli Stati membri. Come segnala il recente sondaggio congiunturale della Banca d’Italia sul mercato delle abitazioni in Italia, reso noto a fine febbraio, e che ha coinvolto 1439 agenzie immobiliari, diminuisce il pessimismo sul volume delle transazioni, anche se nel quarto trimestre dell’anno scorso l’andamento dei prezzi rispetto al periodo precedente è considerato in diminuzione per i due terzi degli intervistati e stabile per meno di un terzo. Solo lo 0,8 per cento vede valori in aumento. E’ interessante notare, poi, che la maggior causa di cessazione (60 per cento) dell’incarico a vendere un immobile dipende dai prezzi troppo alti richiesti dal venditore mentre la difficoltà di reperimento del mutuo ha importanza nel 35,7 per cento dei casi. Inoltre, nel 40,8 per cento delle transazioni andate a buon fine c’è stata una riduzione del prezzo del 10-20 per cento, rispetto a quello richiesto inizialmente, mentre nel 26 per cento la differenza si colloca tra il 20 e il 30 per cento. Inoltre, secondo il sondaggio della Banca d’Italia sul mercato delle abitazioni in Italia, nel quarto trimestre dell’anno scorso il mutuo ha inciso in media sul 61 per cento del valore dell’immobile.

Un mercato sempre vivace

Ma il tempo medio tra l’affidamento dell’incarico all’agenzia immobiliare e la vendita è stato nel quarto trimestre del 2014 di 9,5 mesi, contro gli 8,8 dello stesso periodo dell’anno precedente. La maggiore vivacità del mercato negli ultimi mesi è stata fotografata dall’Osservatorio del mercato immobiliare dell’Agenzia delle Entrate, che nell’ultimo trimestre dell’anno scorso ha rilevato una crescita delle compravendite dell’1,8%, dopo sette anni di perdite. Ma forse il dato più interessante delle agenzie intervistate dalla Banca d’Italia è il sentiment sul mercato per i prossimi due anni. Il 44,2 per cento del campione dice che sarà migliore (contro il 29,2 per cento del trimestre precedente), il 33,3 uguale (contro il 37,7) e solo il 22,4 peggiore (contro il 33,1).L’istituto di ricerche Nomisma prevede un aumento dei mutui quest’anno di circa il 30% con un volume di 32 miliardi di euro e la crescita sia delle transazioni sia dei prezzi degli immobili (vedi grafico). I prossimi mesi saranno quindi i migliori sia per acquistare casa sia per stipulare un mutuo. Già nel mese di febbraio il numero delle richieste di mutui è cresciuto del 38,7 per cento rispetto allo stesso mese del 2014, facendo registrare l’incremento più consistente dal 2008 ad oggi. Circa il 45 per cento dei mutui ha una durata superiore ai 20 anni e il valore medio del finanziamento è stato in febbraio di 124 mila euro in linea con quello dello stesso mese dell’anno precedente.

Un’ottima risposta dagli Italiani

Gli italiani stanno rispondendo bene, quindi, alla maggiore disponibilità da parte delle banche italiane ad abbassare il costo dei mutui ed in particolare dello spread, ovvero la maggiorazione  richiesta sui tassi dell’Euribor (il tasso di interesse medio delle transazioni finanziarie in euro tra le principali banche europee). Un tasso che dipende dalla durata del prestito e non dall’ammontare del capitale. Roberto Anedda, direttore marketing di Mutui on line non prevede ulteriori cali significativi dei tassi (ormai bassissimi), ma la battaglia dello spread tra le banche potrebbe continuare. Come quella dei benefit, per esempio la polizza gratuita sulla casa. Il calo dei tassi di interesse, sia variabili sia fissi, ha spinto da diversi mesi molte famiglie a chiedere la surroga del proprio mutuo. A gennaio, sul totale dei mutui, le surroghe erano pari al 50 per cento e a febbraio al 60 per cento.

Insomma, il vecchio mutuo a tasso fisso del 5 o 6 per cento acceso pochi anni fa viene sempre più rottamato con un mutuo a meno del 3 per cento o con un variabile all’1,65 per cento. Per i finanziamenti più recenti il risparmio può essere nell’ordine di diverse decine di migliaia di euro. La forte riduzione dei tassi fissi dovrebbe anche portare nei prossimi mesi a una maggiore preferenza per questa soluzione, anche se fino all’anno scorso la maggioranza dei mutui è stata stipulata con il tasso variabile.

Infine, una spinta al mercato della casa e dei mutui potrebbe darla una revisione della fiscalità, se venissero abbassate le imposte sulle compravendite e se aumentasse la detraibilità per i mutui, ferma da molti anni a 4.000 euro. Ma quali sono oggi i mutui più convenienti sul mercato? Basta fare clic su questo collegamento.