Investire sulle nuove costruzioni

Dalla Liguria alla Sardegna, passando per Toscana e Puglia, le nuove costruzioni fronte mare puntano su sostenibilità, comfort e qualità della vita

Tra pinete, terrazze panoramiche e piscine vista mare, cresce il fascino delle nuove costruzioni, ovvero case acquistate sulla carta nelle località costiere più richieste d’Italia. Vista spettacolare, efficienza energetica e qualità progettuale guidano il mercato di queste nuove costruzioni. In località dove le aree edificabili sono sempre più limitate, acquistare una casa sulla carta rappresenta una scelta abitativa e una possibile forma di investimento. Accanto al fascino di terrazze panoramiche, giardini mediterranei e piscine private, emergono però aspetti tecnici e giuridici che richiedono attenzione. Prezzi, posizione e qualità costruttiva restano elementi centrali, ma chi acquista un immobile in costruzione deve valutare con cura anche garanzie, tempi di realizzazione e tutele previste dalla legge. Per orientarsi tra opportunità e strumenti di tutela, Ville&Casali ha così raccolto il punto di vista di Assimpredil Ance, che propone un vademecum dedicato all’acquisto di immobili da costruire nelle località di mare.

Comprare casa sulla carta: come orientarsi

Acquistare una casa sulla carta continua a essere una soluzione molto apprezzata, soprattutto nelle località di mare dove le nuove costruzioni sono sempre più rare. I vantaggi sono evidenti: prezzi spesso più competitivi rispetto agli immobili già ultimati, possibilità di personalizzare gli spazi e accesso a standard energetici e tecnologici di ultima generazione. Per affrontare questo tipo di investimento con serenità, è però importante prestare attenzione ad alcuni aspetti legati al progetto, ai tempi di realizzazione e alle garanzie previste dalla legge. Affidarsi a professionisti qualificati e verificare con attenzione la documentazione consente oggi di acquistare con un elevato livello di tutela. Nelle località costiere, ad esempio, il valore paesaggistico del territorio comporta controlli più accurati e autorizzazioni specifiche. Un elemento che, se da un lato può richiedere tempi più lunghi, dall’altro contribuisce a preservare nel tempo la qualità e l’unicità del contesto in cui l’immobile sorgerà.

Il ruolo delle verifiche

Secondo le attuali normative, la responsabilità della regolarità urbanistica e tecnica dell’intervento ricade sul costruttore, sui professionisti incaricati e sugli enti pubblici che rilasciano le autorizzazioni necessarie. Per l’acquirente, tuttavia, effettuare alcune verifiche preventive insieme a un tecnico di fiducia o al notaio rappresenta una forma ulteriore di sicurezza. Nelle aree di mare è importante, per esempio, che il progetto sia conforme alle prescrizioni ambientali e paesaggistiche previste dal territorio. Un passaggio che tutela non solo l’investimento, ma anche il valore futuro dell’immobile. Sempre più centrale è inoltre il cosiddetto “fascicolo del fabbricato”: una sorta di carta d’identità della casa, che raccoglie documenti urbanistici, dati catastali, certificazioni energetiche e informazioni tecniche utili a garantire trasparenza e qualità costruttiva. Deve contenere: dati catastali, titoli edilizi, documenti strutturali, impianti, relazione energetica. In molti regolamenti edilizi comunali (ogni Comune decide per sé) è ormai divenuto obbligatorio e da aggiornare costantemente. Ciò significa che l’acquirente può benissimo chiederlo al costruttore, ma quest’ultimo non è obbligato a fornirlo laddove il suo rilascio non venga normato nell’ambito della regolamentazione locale. Tuttavia alcune delle imprese edili più strutturate lo stanno rilasciando, al di là del regolamento edilizio in vigore in ogni Comune.

Le garanzie previste dalla legge

Negli ultimi anni il legislatore ha rafforzato in modo significativo le tutele per chi acquista immobili in costruzione. La Legge 122/2005 prevede infatti strumenti specifici pensati per proteggere l’acquirente durante tutte le fasi dell’operazione. Fra questi, la fideiussione bancaria o assicurativa rappresenta una delle garanzie più importanti: tutela infatti tutte le somme versate prima del rogito. Al momento della consegna dell’immobile è inoltre obbligatoria una polizza assicurativa decennale, che copre eventuali problematiche strutturali dell’edificio. Anche il contratto preliminare svolge oggi un ruolo fondamentale: stipulato davanti a un notaio, permette di verificare la presenza delle garanzie richieste, la correttezza urbanistica del progetto e la regolarità complessiva dell’operazione.

Perché conviene

Comprare sulla carta continua ad avere un forte appeal, soprattutto nelle località costiere dove il nuovo è sempre più raro. Il primo vantaggio è economico: i prezzi sono spesso più competitivi rispetto a quelli degli immobili già ultimati. C’è poi la possibilità di personalizzare finiture e distribuzione interna, creando una casa su misura. Le nuove costruzioni garantiscono inoltre standard energetici elevati, con consumi ridotti, maggiore comfort abitativo e una crescente attenzione alla sostenibilità ambientale. Sul fronte fiscale, in alcuni casi è possibile beneficiare di detrazioni sull’IVA pagata, un elemento che può incidere in modo significativo sul costo finale. Infine, nelle destinazioni di mare più richieste, la scarsità di nuove aree edificabili tende a sostenere il valore degli immobili nel tempo, rendendo queste operazioni interessanti anche dal punto di vista dell’investimento e della redditività futura.

Una scelta di vita

Acquistare una casa al mare ancora in costruzione non significa soltanto entrare in possesso di un immobile nuovo. Sempre più spesso rappresenta una scelta legata a qualità della vita, sostenibilità e visione dell’abitare contemporaneo. Nelle principali località costiere italiane, le nuove costruzioni stanno infatti cambiando il concetto stesso di seconda casa: non più semplice residenza estiva, ma spazio multifunzionale da vivere in diversi periodi dell’anno, anche grazie allo smart working e a un crescente desiderio di benessere abitativo. Uno dei principali vantaggi riguarda l’efficienza energetica. Le nuove costruzioni devono oggi rispettare standard molto elevati in termini di isolamento termico, consumi e sostenibilità ambientale. Cappotti termici, serramenti ad alte prestazioni, pompe di calore, pannelli fotovoltaici e sistemi di ventilazione meccanica controllata permettono di ridurre in modo significativo i consumi energetici rispetto agli immobili costruiti anche solo venti o trent’anni fa. Laddove non è possibile edificare il nuovo, si può demolire e ricostruire da zero. Come a Forte dei Marmi, ad esempio. “Gli standard richiesti dalla legge oggi sono molto elevati per le nuove costruzioni – attesta l’architetto fortemarmino Michelangelo Chiti, ( www.michelangelochitiarchitetto.com/about)– , come la massima classe energetica A4, impianti ibridi e sostenibili di condizionamento e riscaldamento, con pompa di calore e una piccola fonte tradizionale per la produzione di acqua calda sanitaria, impianti fotovoltaici per autoalimentare la casa e magari produrre energia elettrica grazie alle batterie di accumulo”. Prezzi più alti per il nuovo? Quel che è certo, è che si risparmia nel tempo e da subito: “Con queste soluzioni e gli infissi nuovi che abbattono le dispersioni, si risparmia il 50 per cento rispetto a una abitazione di vecchia concezione”

Nelle località di mare, dove umidità, salsedine ed esposizione al sole incidono fortemente sulla manutenzione degli edifici, i nuovi materiali e le tecnologie costruttive consentono inoltre una maggiore durabilità delle strutture e costi di gestione più contenuti nel tempo. Accanto al tema energetico cresce poi il ruolo della domotica. Le abitazioni di nuova generazione integrano sempre più sistemi intelligenti che permettono di controllare a distanza climatizzazione, illuminazione, sicurezza e gestione dei consumi tramite smartphone o tablet. Un aspetto particolarmente apprezzato nelle seconde case, spesso utilizzate in modo discontinuo. Poter monitorare l’immobile da remoto, regolare la temperatura prima dell’arrivo o verificare eventuali anomalie rappresenta oggi un elemento di comfort ma anche di sicurezza. In molte residenze di fascia alta vengono inoltre integrati sistemi per il controllo degli accessi, videosorveglianza e gestione automatizzata delle schermature solari.
Comprare sulla carta offre poi un altro vantaggio molto ricercato: la personalizzazione. Entrare nel progetto quando il cantiere è ancora nelle prime fasi consente infatti di scegliere materiali, finiture, distribuzione interna degli spazi e, in alcuni casi, persino modifiche progettuali. Una possibilità sempre più apprezzata da chi desidera una casa costruita sulle proprie esigenze di vita e non un immobile standardizzato.
Le nuove abitazioni fronte mare privilegiano inoltre grandi superfici vetrate, continuità tra interno ed esterno, terrazze abitabili e spazi dedicati al wellness privato, come piscine, spa domestiche e aree fitness. “La casa al mare deve dialogare molto con lo spazio esterno – conclude Chiti -; deve trasmettere l’emozione della villeggiatura. Pergolati, portici, giardini non troppo grandi, anche di soli 300 – 400 metri, danno un grande valore aggiunto all’immobile”. Cambia poi il concetto di lifestyle.

Le nuove residenze costiere vengono progettate per offrire un’esperienza abitativa completa: non soltanto vista mare, ma qualità del tempo e benessere quotidiano. Sempre più interventi integrano servizi dedicati come concierge, aree relax, spazi coworking, palestre, beach club convenzionati e servizi alberghieri. In Toscana e Liguria, ad esempio, molte nuove realizzazioni puntano su un lusso discreto, fatto di privacy, design essenziale e integrazione nel paesaggio. In Sardegna prevale invece la ricerca dell’esclusività e del rapporto con la natura mediterranea, mentre in Puglia cresce l’interesse verso residenze che combinano autenticità locale e comfort contemporaneo.
Dal punto di vista economico, acquistare sulla carta può inoltre consentire un accesso a prezzi più vantaggiosi rispetto all’immobile finito. Nelle prime fasi di commercializzazione, infatti, i costruttori applicano spesso listini più competitivi, destinati ad aumentare progressivamente con l’avanzamento dei lavori.
Nelle località di mare dove il nuovo costruito è raro e le autorizzazioni sono sempre più complesse da ottenere, questo tipo di immobili tende inoltre a mantenere elevata attrattività nel tempo. Un elemento importante sia per chi acquista per uso personale sia per chi guarda al mercato delle locazioni turistiche di fascia alta.
Infine, le nuove costruzioni rispondono meglio alle esigenze di un mercato immobiliare sempre più orientato alla sostenibilità, come detto prima. Oltre ai consumi ridotti, cresce infatti l’attenzione verso materiali ecocompatibili, recupero delle acque piovane, riduzione dell’impatto ambientale e integrazione architettonica nel territorio. Temi che incidono non solo sulla qualità della vita quotidiana, ma anche sul valore futuro degli immobili.

I progetti di un big

Enrico Cestari, Executive Director Head of Living & Marketing, Great Gabetti Group, quali sono i vostri progetti più interessanti dove comprare una seconda casa al mare di nuova costruzione?
“Oggi la seconda casa non è più solamente un luogo di villeggiatura, ma uno spazio ibrido tra tempo libero, qualità della vita e investimento patrimoniale. Per questo motivo vediamo una crescente attenzione verso progetti capaci di offrire non solo una buona location, ma anche servizi, efficienza energetica, spazi esterni e una forte relazione con il territorio. Nel portfolio Living di Great (Gabetti Real Estate Advisory & Transactions), con Gabetti Home Value stiamo seguendo diverse iniziative molto interessanti sia al mare sia al lago. Sul fronte costiero, in Liguria, ci sono progetti come Dimore del Sole a Bordighera, ViviBoccadasse a Genova, iniziative ad Alassio, Moneglia e nuove operazioni in partenza tra la Riviera e il Sud Italia. In Sardegna stiamo lavorando su Pedra Mea ad Alghero e su un nuovo incarico in Costa Paradiso, mentre in Puglia seguiamo progetti come Palazzo del Mezzogiorno e Palazzo Sacri a Bari. A questi si aggiunge un nuovo sviluppo a Salerno, con un posizionamento molto interessante grazie all’affaccio tra Costiera Amalfitana e Cilento. Molto interessante è anche il mercato del lago, che negli ultimi anni sta vivendo una crescita importante, soprattutto per una clientela internazionale alla ricerca di contesti più autentici, rilassati e vivibili durante tutto l’anno. Il lago oggi rappresenta quasi un nuovo lusso contemporaneo: meno ostentazione e più qualità del tempo, del paesaggio e della quotidianità. In quest’ottica, progetti come Isea Living sul Lago d’Iseo o lo sviluppo di Polpenazze sul Garda interpretano molto bene questa evoluzione della domanda. Più in generale, notiamo come la domanda premium stia diventando sempre più selettiva: non cerca solo una casa vicino al mare o al lago, ma un’esperienza abitativa completa, capace di coniugare benessere, identità del luogo e prospettiva di valorizzazione nel tempo”.

Le nuove costruzioni sono meno competitive per via dei prezzi più alti? Ma nel tempo si risparmia grazie all’efficienza energetica?
“Le nuove costruzioni hanno certamente valori mediamente più elevati rispetto all’usato, anche per effetto dell’aumento dei costi di costruzione, dei materiali e degli standard qualitativi richiesti oggi dal mercato. Tuttavia, sarebbe riduttivo leggere il tema esclusivamente attraverso il prezzo iniziale. Negli ultimi anni si è sviluppata una vera e propria ‘cultura del percepito’ attorno al nuovo. L’acquirente non valuta più soltanto il metro quadro, ma il pacchetto complessivo di benefici che l’immobile riesce a offrire: efficienza energetica, comfort abitativo, qualità architettonica, tecnologie integrate, sicurezza, servizi, spazi esterni e minori costi di gestione. Secondo il report Patrigest-Gabetti Group, l’efficienza energetica è oggi il principale vantaggio percepito delle nuove costruzioni, seguita dalla riduzione della manutenzione e dalla maggiore sicurezza. Oggi il nuovo viene percepito come un prodotto più ‘semplice da vivere’: meno lavori, meno incertezze, consumi ridotti e maggiore qualità della quotidianità. È anche per questo che una parte crescente della domanda è disposta a riconoscere un premium price rispetto all’usato. Inoltre, il tema della sostenibilità non riguarda più soltanto la sensibilità ambientale, ma anche la tutela del valore dell’investimento nel tempo. In un mercato sempre più selettivo, gli immobili energeticamente efficienti e tecnologicamente evoluti saranno probabilmente quelli con maggiore capacità di mantenere attrattività e liquidità futura”.

Dove conviene investire al mare?
“Oggi conviene investire in località capaci di combinare qualità della vita, accessibilità e prospettive di valorizzazione. Non basta più avere il mare: oggi contano sempre di più infrastrutture, collegamenti, servizi e facilità di utilizzo dell’immobile durante tutto l’anno. Le destinazioni più interessanti sono quelle ben collegate attraverso aeroporti, alta velocità ferroviaria o reti autostradali efficienti, perché la nuova domanda — soprattutto alto spendente — ricerca seconde case facilmente raggiungibili anche per soggiorni brevi o utilizzi frequenti durante l’anno. In questo senso, vediamo molto bene alcune località della Liguria, grazie alla vicinanza con Milano e il Nord Italia; la Costa Toscana, che beneficia della prossimità con Firenze e dei collegamenti infrastrutturali; la Puglia, sostenuta dalla crescita degli aeroporti internazionali e dal forte richiamo turistico; la Sardegna, dove città come Cagliari stanno evolvendo verso modelli più contemporanei e internazionali oltre alla Campania grazie alla presenza anche del nuovo aeroporto Salerno Costa d’Amalfi.
Anche il lago continua a essere molto attrattivo proprio perché riesce a combinare paesaggio, accessibilità e vivibilità annuale. Il Lago di Garda e il Lago d’Iseo, ad esempio, intercettano una domanda sempre più internazionale grazie alla vicinanza con aeroporti strategici e poli economici del Nord Italia.
Nel segmento premium, inoltre, la domanda sta premiando contesti dove il valore immobiliare è supportato non solo dalla bellezza della location, ma anche da una reale evoluzione urbana e infrastrutturale del territorio”.

Quali sono i prezzi medi del nuovo nelle regioni e nelle località dove avete progetti?
“Sul nuovo, il primo dato da considerare è il differenziale rispetto all’usato. A livello nazionale, il prezzo medio asking delle nuove costruzioni è pari a 3.500 €/mq, contro 2.400 €/mq dell’usato, con un premium price medio del +46%. Il dato cambia sensibilmente in base alla dimensione del mercato:

• Roma e Milano: nuovo a 5.300 €/mq, usato a 4.600 €/mq, differenziale +15%
• Top 8 città: nuovo a 4.000 €/mq, usato a 2.900 €/mq, differenziale +38%
• Capoluoghi di provincia: nuovo a 2.900 €/mq, usato a 1.900 €/mq, differenziale +53%
• Comuni minori: nuovo a 2.600 €/mq, usato a 1.700 €/mq, differenziale +53%

Questo significa che nelle grandi città il nuovo parte da valori assoluti più elevati, ma con uno spread percentuale più contenuto rispetto all’usato; al contrario, nei capoluoghi minori e nei comuni non capoluogo, il prezzo medio è più basso, ma il differenziale rispetto all’usato è più marcato. Per le località costiere e lacustri in cui operiamo, il prezzo non può essere ricondotto a una media regionale unica. I dati per le principali località di riferimento, organizzati per regione, evidenziano range molto ampi:

Come emerge chiaramente, i mercati liguri esprimono i valori assoluti più elevati, con prezzi che vanno da 5.200 €/mq di Moneglia fino a 7.800 €/mq di Alassio, e differenziali rispetto all’usato che in alcuni casi superano l’80% (Santo Stefano al Mare). I mercati pugliesi e toscani si collocano su livelli più contenuti, mentre Sardegna e Campania occupano una posizione intermedia. I laghi lombardi mostrano spread più moderati, riflettendo una domanda in parte già consolidata e un’offerta di usato più strutturata. Per questo, più che indicare un prezzo medio regionale, è più corretto parlare di range di mercato, che nelle località turistiche e nelle città costiere possono muoversi da valori prossimi alla media dei capoluoghi fino a livelli significativamente superiori nei contesti più prime o con maggiore scarsità di prodotto nuovo”.

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