I segnali positive del mercato immobiliare alpino


Il 2017 si sta rivelando un anno positivo per le località di montagna, con prezzi degli immobili che reggono e con richieste di informazioni in crescita. Il mercato della seconda casa sulle Alpi è composto prevalentemente da investitori italiani, ma sta crescendo l’internazionalizzazione di molte stazioni sciistiche. È quanto emerge da un’inchiesta di Ville&Casali Real Estate nelle principali mete alpine, dove sono stati interpellati i più importanti operatori immobiliari. Molto attivo è in particolare il mercato degli affitti stagionali con una ripresa anche della locazione annuale che si era un po’ fermata negli ultimi anni. La richiesta maggiore si concentra sul bilocale in zone centrali e vicino agli impianti sciistici. Non mancano, infine, le richieste per baite e chalet.

Val Gardena

La Val Gardena offre l’opportunità di praticare tutto l’anno numerose attività sportive e di seguire una molteplicità di manifestazioni culturali e musicali. Da qualche anno in estate si punta molto sulle attività legate al ciclismo come il famoso Hero Bike Festival, la marato- na di mountain bike, che convoglia in queste zone moltissimo turismo. Per il mercato immobiliare Selva, Ortisei e Santa Cristina sono considerate le top location della Val Gardena. Proprio in questa valle recentemente il presidente dell’ENI, Emma Marcegaglia, si è fatta costruire uno chalet. Insam Oskar dell’omonima agenzia immobiliare (www.insam-oskar.com)  sostiene:

In questi paesi il mercato si sta riprendendo ed è abbastanza buono. Le richieste maggiori sono da parte degli italiani, pochissimi gli stranieri, che cercano appartamenti vicino agli impianti sciistici di due camere e due bagni, adatti per le famiglie. Il prezzo oscilla tra i 6 e i 9 mila euro al metro quadro.

Anche Anna Soldera di Crystall Immobiliare (www.crystallimmobiliare.it) conferma la ripresa del mercato immobiliare, con maggiore richiesta per Ortisei e Selva:

Le zone centralissime di queste due località sono quelle con le quotazioni migliori e si lavora prevalentemente con immobili esistenti da ristrutturare perché si costruisce sempre meno e i nuovi terreni edificati sono riservati ai residenti. I bilocali e i trilocali adatti alle famiglie sono la tipologia più ricercata.

In queste zone le locazioni sono richieste ma per periodi più brevi rispetto ad alcuni anni fa. Funzionano bene gli affitti stagionali e quelli settimanali, mentre i proprietari degli immobili tendono ad evitare l’affitto annuale.

Alta Badia e Alta Pusteria

Roberto Pedroncelli dell’Agenzia Immobiliare Dolomiti (www.immobiliare-dolomiti.it) spiega che Corvara, San Cassiano e la Villa sono le mete più ricercate in Alta Badia:

Qui la crisi è stata soltanto marginale, i segnali sono positivi e in alta stagione non sappiamo dove mettere i turisti perché la richiesta è maggiore dell’offerta. La tipologia di immobile più ricercata in queste zone è di due stanze con soggiorno, con valori che variano tra i 6 e gli 11 mila euro al metro quadro.

L’Alta Badia si trova nella parte sud – orientale dell’Alto Adige, nel cuore delle Dolomiti ed è circondata dalla Val Pusteria, la Val Gardena, la Val di Fassa, e da Cortina. In queste località si investe molto sulle attività alberghiere e di ristorazione nonché sugli impianti sciistici. Da qualche anno il turismo si sta sviluppando anche in estate, grazie alle numerose attività sportive proposte, soprattutto per i ciclisti, nonché per la diffusione delle strutture family friendly.

L’andamento del mercato immobiliare in Alta Badia è molto variabile, ma sicuramente i va- lori non sono in ribasso. Per gli immobili usati e datati, c’è un margine di trattativa superiore. Le richieste che arrivano sono per la maggior parte rivolte ad immobili di nuova costruzione (CasaClima A/B) nelle località di Corvara, Colfosco e a seguire San Cassiano, La Villa e Pe- draces. Per quel tipo di immobili, il mercato immobiliare è molto attivo.

Spiega Edward Mazzer di Edelweiss Real Estate (www.edelweissre.it):

Le tipologie più richieste sono gli appartamenti con due o tre camere e con doppi servizi. Ci sono comunque molti clienti che sono alla ricerca del classico chalet, tipologia molto difficile da trovare in queste zone. I prezzi variano di molto e sono collegati principalmente alla vista che ha l’immobile, alla vicinanza agli impianti e alle finiture della struttura. Per il nuovo siamo mediamente intorno ai 10 mila euro al mq ma il prezzo può subire importanti variazioni. Per l’usato mediamente ci atte- stiamo intorno agli 8 mila euro al mq.

Diversi operatori ritengono che nel 2018 con il nuovo collegamento della Val Pusteria con l’Alta Val Comelico, che segue quello con la Croda Rossa, è prevedibile un’ulteriore crescita dei valori immobiliari e una maggiore concorrenza alla Val Gardena. Karlheinz Ausserhofer dell’omonima agenzia (www.ausserhofer.immo) ritiene che Corvara sia tra le top location e tra le più care della zona, con valori che arrivano no ai 15 mila euro al mq, seguita da San Candido e San Vigilio di Marebbe dove si può comprare intorno ai 6 mila al mq. E aggiunge:

La richiesta di seconde case è diminuita, forse perché si sceglie di comprare la casa al mare, ma in Alto Adige la qualità nelle nuove costruzioni è elevata, perché la legge permette di costruire solo case con norme ClimaA, quindi con grosso risparmio energetico.

Nel centro della Val Pusteria c’è Brunico, un comune di sedici mila abitanti con servizi disponibili tutto l’anno e quindi godibile per dodici mesi. Da qui si raggiunge in poco tempo Plan de Corones che è l’attrattiva principale di questa zona, rinomata per gli impianti di risalita modernissimi e veloci, con garanzia di piste innevate anche artificialmente da no- vembre a metà aprile. Vi si può accedere da tre zone: da San Vigilio di Marebbe, da Valdaora e appunto da Brunico. E da qui parte anche la verdissima e tranquil- la Valle Aurina per 40 km.

Nico Ponziano di Aur Immobil (www.aurimmobil.com) che ha uffici a Brunico, Sesto, San Can- dido, Dobbiaco, Campo Tures e Valdaora afferma:

La tipologia di immobile che va per la maggiore è il bilocale o trilocale con costi dai 350mila euro ai 500 mila. Molto amati e richiesti sono anche i masi, le abitazioni rurali tipiche di queste zone, che però hanno valori altissimi e spesso devono essere ristrutturati. Ne abbiamo venduto uno recentemente dove hanno realizzato un resort. I principali acquirenti sono italiani non residenti provenienti da Treviso, Trieste, Venezia.

Ponziano ritiene anche che la locazione funzioni molto bene, e per questo ha creato un sito www.aurturist.com. Franco Mingrone di Immobilien Prisma (www.immobiliare-prisma.it)  sostiene:

Oltre alle più famose Sesto, San Candido e Dobbiaco, ultimamente abbiamo molte richieste anche per Monguelfo perché i costi sono più accessibili: qui i valori sono tra i 3.700 e i 4 mila euro al mq. Nelle altre località si sale con i valori no alla più cara San Candido che sta sui 6.500.

Courmayeur

Nell’arco alpino, a livello italiano, Courmayeur è considerata una top location. Ha impianti di risalita recenti, ottime situazioni per i free rider, e la SkyWay, la funivia del Monte Bianco, costituisce un appeal turistico importante e di richiamo mondiale. Qui si registra un andamento del mercato immobiliare positivo con maggiore ottimismo per i prossimi mesi.

Mara Di Biase de La Clè Immobiliare (www.lacleimmobiliare.it) sostiene:

Abbiamo avuto da inizio anno un aumento delle compravendite e i prezzi sono gli stessi da un paio di anni, lavoriamo anche con molti italiani residenti all’estero. Il centro, la frazione di Pussey e la zona pedonale dietro la chiesa sono le più prestigiose. Abbiamo fatto molte compravendite nella località Rochefort, dove ci sono delle ville bellissime con valori dai 9mila euro al mq in su; fuori dall’area pedonale invece i va- lori sono più bassi e si parte dai 4mila per gli immobili più vecchi no ai 7mila per quelli nuovi. Anche la locazione va bene, abbiamo una clientela fissa che affitta per uso turistico per lunghi periodi: gli affitti stagionali costano intorno ai 7 mila euro e gli annuali intorno ai 12 mila.

Il centro è tra le zone più richieste per i servizi molto ambiti, però anche gli immobili vicini agli impianti di risalita e nelle zone di Verrand e Val Ferret, che fanno sempre parte del comprensorio di Courmayeur ma sono più defilate e con maggiore contatto con la natura, sono molto ricercati.

Il mercato ha retto anche negli anni di crisi, soltanto i valori ne hanno un po’ risentito. La domanda, con adeguamento del prezzo, non è mai venuta a mancare.

– spiega Marco Busanelli di Immobiliare Courmayeur (www.immobiliarecourmayeur.it), che continua:

I valori che si registrano nelle compravendite difficilmente superano i 10mila euro al metro quadro, salvo casi eccezionali, e altrettanto difficilmente si scende sotto i 6 mila euro.

Courmayeur ha una logistica invidiabile e infatti investono qui prevalentemente gli italiani del nord perché in due ore la possono raggiungere da Milano, Torino o Genova. Inoltre, l’aeroporto internazionale di Ginevra dista solo 45 minuti.  E Busnelli  conclude:

Da Ginevra arriva un pubblico internazionale che potrebbe dare un’ulteriore spinta ai valori immobiliari.

Madonna di Campiglio

A Madonna di Campiglio l’andamento del mercato immobiliare è un po’ rallentato negli ultimi cinque anni però gli immobili belli sono sempre richiesti. Gli acquirenti sono prevalentemente italiani dell’Emilia Romagna, Lazio e Lombardia. Gli stranieri ci sono ma vanno in hotel e ancora non investono, secondo gli operatori immobiliari interpellati da Ville&Casali Real Estate. Piergiorgio Collini dell’omonima agenzia (www.agenziacollini.com) spiega:

La richiesta maggiore è per i trilocali con due servizi di circa 100 mq; in centro, per appartamenti di lusso, si possono spendere dai 10 ai 15 mila euro al metro quadro. La locazione, inoltre, funziona bene perché ci sono molti appartamenti a disposizione e i prezzi sono buoni. Su 35 mila posti letto esistenti a Campiglio, 6 mila sono degli hotel e 29mila degli appartamenti privati. Poche sono invece le nuove costruzioni perché il piano regolatore non autorizza più a costruire quindi si lavora su immobili già esistenti e da ristrutturare.

La prerogativa di Campiglio è di avere l’accesso agli impianti in centro e gli sciatori non sono costretti a spostarsi in macchina. Durante la stagione invernale, anche in mancanza di neve, le piste sono sempre innevate artificialmente e il turismo legato allo sci riesce ancora ad essere il motore trainante dell’economia.

Recentemente è stato rinnovato lo stadio dello slalom dove si svolge la coppa del mondo; in programma c’è anche la ristrutturazione della piscina pubblica, con spa e fitness. Anche Ireno Serafini dell’Agenzia Serafini (www.agenziaserafini.it) conferma che negli ultimi anni il mercato a Campiglio è un po’ rallentato perché sono in pochi coloro che investono sulla seconda casa e pochi i proprietari disposti a svendere. Chi è proprietario di un immobile a Campiglio o lo vende ad un certo prezzo oppure se lo tiene, e poiché gli acquirenti oggi non sono più disposti a comprare a grosse cifre questa situazione crea uno stallo. L’afflusso di stranieri da tutta Europa invece contribuisce a tenere alto il mercato della locazione.

Sestriere

Distante poco più di un’ora da Torino e poco più di due ore da Genova c’è Sestriere, una cittadina frequentata prevalentemente in inverno e spesso durante il week end dagli sciatori e dalle famiglie che hanno ragazzi che si allenano presso lo sci club. Negli ultimi anni c’è stata anche una riqualificazione della stagione estiva puntando al turismo sportivo, con investimenti in corso per ampliare i sentieri, migliorare le piste ciclabili e il campo da golf, il più alto d’Italia. Il mercato immobiliare registra prezzi al ribasso del 30-40% rispetto al periodo pre-crisi. Gli immobili di lusso e grandi tengono bene e si vendono, ma per quelli piccoli la ripresa non è ancora arrivata, anche se la svolta potrebbe essere vicina, Davide Nurisso di Sestriere Case Real Estate (www.sestrierecase.it) racconta:

Le zone fronte piste sono le più prestigiose. Abbiamo richieste anche di grange, così sono chiamate le baite in Val di Susa, che se frazionate in unità da 100-150 mq possono costare intorno ai 550mila euro, mentre se acquistate per intero, quindi intorno ai 700 mq, si può spendere anche 3 milioni di euro. Questa tipologia di immobile è richiesta da italiani e stranieri del nord Europa. Mediamente invece i costi richiesti per una locazione invernale per un trilocale sono tra i 6 e i 10 mila euro dal1dicembre al 30 aprile.

Ermanno Jayme dell’Immobiliare Lantelme (www.immobiliarelantelmesestriere.it) spiega:

Il centro di Setriere è quello con valori più alti. Si compra dai 2.500 ai 5 mila euro al mq. Il mercato è composto soprattutto da immobili usati, perché sono pochissime le nuove costruzioni. La locazione funziona bene, con affitti annuali o stagionali soprattutto a torinesi, genovesi e qualche milanese.

Cortina d’Ampezzo

Il mercato immobiliare di Cortina è sempre stato italiano, da qualche anno però si sta internazionalizzando di più anche a causa della crisi economica. Nel 2017 le compravendite sono aumentate rispetto agli anni precedenti. La maggiore richiesta si è concentrata sugli immobili di 100 – 120 metri quadri che possono costare intorno al milione e mezzo di euro, e questo è un entry price per Cortina. Solitamente i valori partono dai 10 ai 14 mila euro al metro quadro.

Le zone più prestigiose sono Cianderies e le zone di Via Spiga e Via Menardi, dove ci sono le ville.

– spiega Grazia Franchi di Engel & Völkers Cortina d’Ampezzo (www.engelvoelkers.com).

È ritornato l’interesse per gli affitti annuali e stagionali, un mercato che si era fermato per qualche anno. Sono gli italiani a cercare sempre di più questa soluzione perché vogliono vivere Cortina per periodi più lunghi; la richiesta di brevi periodi proviene invece dalla clientela straniera, dicono gli operatori intervistati da Ville&Casali Real Estate. Molti i progetti di rinnovo degli impianti a Cortina, in previsione dei Mondiali di sci del 2021. Esiste anche un progetto per modificare la viabilità da Belluno a Cortina; e un altro progetto per collegare gli impianti di risalita tra le Tofane e le Cinque Torri; e, infine, una soluzione per migliorare la strada da Socrepes a Ru Merlo.

Dice Elisabetta Zardini della Agenzia Immobiliare Tofana (www.agenziaimmobiliaretofana.com):

Contiamo molto su questi progetti di miglioramento di Cortina per i Mondiali. Qui il mercato immobiliare funziona sempre, anche se i prezzi si sono ridimensionati rispetto agli anni passati in cui si sono toccati punte intorno ai 20 mila euro al metro quadro. Ad agosto si affitta sempre, a luglio meno e i prezzi sono più  bassi. Anche le stanze dei rifugi sono molto richieste.

Cervinia

Nel 2017 a Cervinia le compravendite sono aumentate rispetto agli anni scorsi. Acquista qui prevalentemente chi ama lo sport e soprattutto lo sci perché è rinomata per la bellezza dei suoi paesaggi e la varietà delle piste da sci; soltanto qui ce ne sono quarantasei per 150 km. Ma l’area di montagna è anche più vasta perché comprende il comprensorio sciistico di Breuil-Cervinia Valtournenche Zermatt, uno dei più estesi delle Alpi. Si estende su tre vallate e due nazioni, Italia e Svizzera, con oltre 360 km di piste. Questo è un luogo ideale anche per chi pratica lo sci di fondo e in estate molto adatto per l’alpinismo, il trekking e l’escursionismo grazie alle vie ferrate e a pareti per l’arrampicata. Per gli amanti del golf, nella valle si trova anche uno dei campi situati ad altezza più elevata nel mondo, il Golf Club del Cervino con diciotto buche.

Rino Pascarella di Immobiliare San Grato (www.immobiliaresangrato.it) spiega:

La maggiore richiesta a Cervinia è per il bilocale di 50 metri quadri in centro e ristrutturati. Per questa tipologia di immobile si possono spendere intorno ai 200mila euro mentre per il trilocale si arriva no ai 350mila. La zona più ambita del centro è la Planet dove le case sono più recenti e c’è più verde. I valori sono tra i 5 e i 6 mila euro al metro quadro. Sono soprattutto gli italiani a investire qui, pochi ancora gli stranieri. Anche il mercato degli affitti funziona bene: gli affitti stagionali e annuali sono richiesti dagli italiani mentre gli stranieri scelgono l’affitto settimanale.

di Ludovica Amici

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