Il mercato immobiliare di Lisbona


Secondo l’istituto di statistica portoghese il tasso di crescita dei prezzi degli immobili in Portogallo, nel secondo trimestre 2017, ha raggiunto un incremento medio dell’8% rispetto allo stesso periodo dell’anno precedente, registrando il valore più alto dal 2009. In termini di valore degli immobili, nello stesso periodo, è stato registrato un incremento del 23,3%. Sono aumentate numericamente anche le vendite (16%), di cui quasi il 50% concentrate nell’area di Lisbona, seguita dal Nord del Portogallo e Porto e dall’Algarve. Il 2018 si apre con le migliori prospettive, anche se qualche nuvola si aggira nel cielo solitamente limpido della capitale portoghese. A Ville&Casali Rafael Ascenso, direttore generale di Porta da Frente – Christie’s, con agenzie a Lisbona e Cascais (www. portadafrente.com) , spiega:

Sapere come andrà il mercato nei prossimi sette anni è una domanda da 1 milione di dollari

È proprio la domanda che si ponevano molti operatori al recente Salone immobiliare che si è svolto a metà ottobre al Parco delle Nazioni di Lisbona, il nuovo ed elegante quartiere sorto con l’Expo del 1998, e dove, a poche centinaia di metri, il famoso architetto italiano Renzo Piano ha firmato un progetto in costruzione di circa 500 abitazioni, che farà da pilota allo sviluppo immobiliare lungo il fiume Tejo, che congiungerà in futuro la parte più nuova a quella più antica della capitale, ovvero la stazione Oriente con quella di Santa Apolónia, nel cuore dell’Alfama, il quartiere del fado, a poche centinaia di metri da Praça do Comércio. E Ascenso aggiunge:

Il mercato immobiliare della capitale portoghese ha accusato una contrazione del 25 per cento circa tra il 2008 e il 2012.Poi nel periodo fino all’inizio del 2016 ha recuperato la caduta. E da allora la direzione di marcia è sempre all’insù. Fino a un anno fa abbiamo venduto  l’85 per cento dei nostri immobili a stranieri, ma nel 2017 si sono riaffacciati i portoghesi, che oggi assorbono un terzo delle nostre vendite.

Nel 2017 Porta da Frente-Christie’s, con sedi a Lisbona, Cascais e Oeiras, ha venduto circa 300 immobili, di cui quattro anche a italiani.

I nostri acquirenti provengono per circa un terzo dal Brasile, dove commercializziamo da un quinquennio i nostri immobili. Poi abbiamo venduto a svedesi, francesi, svizzeri e inglesi. Per la precisione, quest’anno abbiamo avuto clienti provenienti da 31 nazioni.

Rafael Ascenso intravede per il 2018 un riequilibrio tra la domanda, ancora in crescita, e l’offerta e stima una stabilizzazione dei prezzi, con un incremento più lento nei prossimi anni. Al recente salone immobiliare di Lisbona sono stati presentati molti progetti di ristrutturazione nei quartieri del centro, e veri e propri villaggi fino a 20 km dalla capitale portoghese. I prezzi? Dai 5-8 mila euro al mq. del centro ai 2000 euro degli insediamenti più lontani.

Ma dove conviene oggi investire a Lisbona e dintorni? L’offerta di immobili nuovi è in forte aumento, ma di pronto c’è poco e molti comprano sulla carta. È aumentata anche l’offerta dell’usato, spesso di scarsa qualità, che cerca di sfruttare il momento felice del mercato. E quali sono le zone che beneficeranno della febbre del mattone ora che i prezzi intorno ad Avenida da Libertade o al Chiado hanno raggiunto le quotazioni del centro di Roma, con una media di 8 mila euro e punte di 12 mila euro al mq.?
A rispondere è il direttore generale dell’agenzia di Christie’s:

Ciò che si può acquistare al centro di Lisbona o di Cascais, con vista sul ume Tejo, a 8 o 10 mila euro al mq si può acquisire a metà prezzo a Oeiras, a metà strada tra le due località. Accanto a Oeiras, a Carcavelos, per esempio, sorgerà nei prossimi anni una nuova sede dell’università di Lisbona. Ciò potrebbe portare a un incremento dei prezzi anche in questa località, che ha il vantaggio di possedere la più grande e bella spiaggia vicino a Lisbona. Ascenso indica altre aree che potrebbero valorizzarsi, come Santos, sede dell’ambasciata francese, e quartiere confinante con il Chado, a una sola fermata della linea ferroviaria Cais do Sodré-Cascais. Questa area pianeggiante potrebbe diventare il nuovo Chado.

Altre zone dove si respira l’atmosfera della vecchia Lisbona, con i suoi palazzi intonacati da bellissimi azulejos, sono le aree intorno al Castelo di São Jorge, da Graça all’Alfama. A Graca, per esempio, stanno per partire alcune iniziative immobiliari a prezzi tra i 4 e i 5 mila euro al mq mentre l’usato si acquista intorno a 3-3,5 mila euro. Il direttore generale della Christie’s, agenzia che sta per lanciare la commercializzazione di due nuovi progetti nel centro di Cascais, e che propone diversi palazzi  completamente ristrutturati a Lisbona, spiega a Ville&Casali:

Di solito la vista del fiume fa aumentare il prezzo del 20-30% e in taluni casi anche dell’80%

Ma quanto rende, oggi, l’investimento nell’edilizia residenziale di Lisbona e dintorni?

Se si affitta a breve il rendimento può toccare il 7 per cento, se invece l’affitto è a lungo termine, il guadagno è della metà o poco di più. Un buon rendimento, se lo si confronta con la remunerazione odierna del risparmio in banca! È questa considerazione che ultimamente ha spinto i portoghesi ad investire, facendosi contagiare dalla febbre del mattone

– spiega Ascenso.
Tuttavia, all’orizzonte, si intravede qualche nuvola: in un recente documento, firmato dagli assessori responsabili per il settore residenziale dei comuni di Lisbona, Barcellona e NewYork per il settore residenziale,si legge che “le città non sono merci” e si auspica una legislazione che ponga un tetto ai prezzi degli affitti.

Negli ultimi anni, per esempio, molti lisbonesi si sono trasferiti dal centro alla periferia o nei comuni limitrofi facendo lievitare i prezzi anche nei dintorni della capitale, con la conseguenza che le case in locazione nelle parti interessate dal turismo sono rare e quando sono offerte capitalizzano il reddito che solitamente si può ricavare dagli affitti brevi. Una situazione che ha creato malcontento nelle fasce meno abbienti.

Di Enrico Morelli 

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